Bayu Alfian

Menurut Teori Konsentris (Burgess,1925) DPK atau CBD adalah pusat kota yang letaknya tepat di tengah kota dan berbentuk bundar yang merupakan pusat kehidupan sosial, ekonomi, budaya dan politik, serta merupakan zona dengan derajat aksesibilitas tinggi dalam suatu kota. DPK atau CBD tersebut terbagi atas dua bagian, yaitu: pertama, bagian paling inti atau RBD (Retail Business District) dengan kegiatan dominan pertokoan, perkantoran dan jasa; kedua, bagian di luarnya atau WBD (Wholesale Business District) yang ditempati oleh bangunan dengan peruntukan kegiatan ekonomi skala besar, seperti pasar, pergudangan (warehouse), dan gedung penyimpanan barang supaya tahan lama (storage buildings).

Model zona konsentrik atau Teori konsentris adalah teori mengenai perencanaan perkotaan yang dikembangkan oleh seorang sosiolog asal Amerika Serikat bernama Ernest Burgess berdasarkan hasil penelitiannya terhadap kota Chicago yang dilakukan pada tahun 1925.Burgess menyimpulkan bahwa wilayah perkotaan dapat dibagi menjadi enam zona

“Model” yang paling terkenal dari area sosial urban ini direncanakan oleh E.W Burgess di tahun 1923 dan telah dikenal sebagai Zona l atau Teori Konsentris. Model ini didasarkan pada konsep bahwa perkembangan sebuah kota terjadi ke arah luar dari area sentralnya, untuk membentuk serangkaian zona-zona konsentris. Zona ini dimulai dengan Central Business District, yang dikelilingi dengan area transisi. Kemudian zona transisi ini dikelilingi oleh zona perumahan pekerja. Lebih jauh dari pusat kota adalah hunian yang lebih luas, ditempati oleh kelompok-kelompok kelas menengah. Terakhir adalah zona komuter yang terletak di luar area built up kota, batas terluarnya merupakan satu jam perjalanan dari pusat kota, dimana sejumlah besar populasi zona ini bekerja. Pada prakteknya, banyak kota-kota menunjukkan sebuah bentuk bintang (star-shaped) daripada konsentris, dengan perkembangan urban didorong untuk terjadi di sepanjang highway (jalan tol) yang menyebar dari pusat kotanya dan tipe berlawanan atau pemanfaatan lahan urban yang ditemukan diantara jalan-jalan utama. Teori ini juga telah dimodifikasi oleh pernyataan bahwa wilayah urban yang identik tidak diharapkan berada dalam zona konsentris, tapi jenis tipe pemanfaatan lahan tersebut cenderung terjadi pada jarak yang sama dari pusat, seringkali dalam bentuk tambal sulam (patches) daripada membentuk ring yang kontinyuKota Multi-Pusat Teori konsentris dan teori sektor memiliki kelebihan dalam kesederhanaannya yang atraktif, tapi situasi dalam kebanyakan kota mungkin terlalu rumit untuk dicakup dalam sebuah generalisasi yang mudah dipahami. Sebagai akibatnya, teori-teori tersebut telah dirancang dengan rumit, memberikan hasil yang lebih mirip dengan realitas, tapi pada waktu yang sama menjadi kurang jelas daripada pernyataan sebelumnya. Salah satu contoh dari perancangan ini adalah Teori Multi Nuclei , yang dikembangkan oleh dua ahli geografi, C.D Harris dan E. Ullman, di tahun 1945. Teori ini menyatakan bahwa kota-kota memiliki struktur seluler, dimana tipe pemanfaatan lahan telah dikembangkan disekeliling titik pertumbuhan tertentu, atau “nuclei”, di dalam area urban. Pengelompokan pemanfaatan lahan khusus di sekeliling nuclei ini telah didorong oleh empat faktor, yang mempengaruhi distribusi aktivitas-aktivimanusia di dalam sebuah kota dalam berbagai cara. Untuk memulainya, aktivitas-aktivitas tertentu membutuhkan fasilitas-fasilitas tertentu pula, baik yang ditemukan secara alami atau dibuktikan di kemudian hari oleh usaha manusia. Lokasi Central Business District pada titik aksesibilitas maksimal memberikan sebuah ilustrasi faktor ini. Atau sekali lagi, aktivitas-aktivitas tertentu mengelompok bersama karena mereka mendapatkan profit dari kohesi, sebuah contoh mengelompokkan industri pakaian jadi dalam distrik dalam (inner district) di beberapa kota besar. Aktivitas-aktivitas lain saling mengganggu satu sama lain dan normalnya tidak ditemukan dalam penyejajaran yang dekat: sebagai contoh, industri berat dan area residensial kelas-atas jarang ditempatkan saling berdekatan. Terakhir, aktivitas-aktivitas tertentu tidak dapat menjangkau sewa di lokasi-lokasi yang paling diinginkan: lokasi area perumahan yang lebih murah atau fasilitas penyimpanan besar memberikan contoh faktor ini dalam sebuah operasional. Ide multi nuclei mengakui fakta bahwa geografi internal kota memberikan pengaruh yang besar terhadap keganjilan lokasi-lokasi individualnya, serta operasi dari kekuatan ekonomi dan sosial yang lebih umum. Di dalam teori Multi Nuclei pula, sejarah kota-kota individual juga dilihat sebagai sebuah faktor yang penting dalam membentuk perkembangan urban. Apapun alasan kemunculannya, setelah nuclei untuk berbagai tipe aktivitas telah dikembangkan, faktor umum akan mendorong aktivitas urban tersebut menjadi pemanfaatan lahan yang mengkonfirmasikan dan mengembangkan pola yang sudah ada. Baik teori Konsentris maupun teori Sektor berasumsi bahwa sebuah kota yang khas akan tumbuh di sekeliling satu pusat tunggal; dan bahkan diagram dimana Harris dan Ullman mengilustrasikan teori Multiple Nuclei mereka membuat asumsi yang sama, meski jelasnya ide mereka dapat diaplikasikan pada contoh-contoh yang lebih kompleks

Daerah ini merupakan pusat dari segala kegiatan kota antara lain sebagai pusat kehidupan sosial, ekonomi, budaya dan politik, serta merupakan zona dengan derajat aksesibilitas tinggi dalam suatu kota. CBD tersebut terbagi atas dua bagian, yaitu: pertama, bagian paling inti atau RBD (Retail Business District) dengan kegiatan dominan pertokoan, perkantoran dan jasa; kedua, bagian di luarnya atau WBD (Wholesale Business District) yang ditempati oleh bangunan dengan peruntukan kegiatan ekonomi skala besar, seperti pasar, pergudangan (warehouse), dan gedung penyimpanan barang supaya tahan lebih lama (storage buildings).

Zona ini merupakan daerah yang mengalami penurunan kualitas lingkungan permukiman yang terus-menerus dan makin lama makin hebat. Penyebabnya antara lain karena adanya intrusi fungsi yang berasal dari zona pertama sehingga perbauran permukiman dengan bangunan bukan untuk permukiman seperti gudang kantor dan lain-lain sangat mempercepat terjadinya deteriorisasi lingkungan permukiman. Perdagangan dan industri ringan dari zona pertama, banyak mengambil daerah permukiman. Proses subdivisi yang terus-menerus, intrusi fungsi-fungsi dari zona pertama mengakibatkan terbentuknya “slums area” (daerah permukiman kumuh) yang semakin cepat dan biasanya berasosiasi dengan “areas of poverty, degradation and crime”. Disamping menjalarnya “bridgeheaders” ke zona ini nampak pula “outflow” dari penduduk yang sudah mampu ekonominya (consolidator) atau yang tidak puas dengan kondisi lingkungan keluar daerah.

Zona ini paling banyak ditempati oleh perumahan pekerja-pekerja baik pekerja pabrik, industri dan lain sebagainya. Di antaranya adalah pendatang-pendatang baru dari zona kedua, namun masih menginginkan tempat tinggal yang dekat dengan tempat kerjanya. Belum terjadi invasi dari fungsi industri dan perdagangan ke daerah ini karena letaknya masih dihalangi oleh zona peralihan. Kondisi permukimannya lebih baik dibandingkan dengan zona kedua walaupun sebagian besar penduduknya masuk dalam kategori “low-medium status”.

Zona ini dihuni oleh penduduk yang berstatus ekonomi menengah-tinggi, walaupun tidak berstatus ekonomi sangat baik, namun mereka kebanyakan mengusahakan sendiri “business” kecil-kecilan, para profesional, para pegawai, dan lain sebagainya. Kondisi ekonomi umumnya stabil sehingga lingkungan permukimannya menunjukan derajad keteraturan yang cukup tinggi. Fasilitas permukiman terencana dengan baik sehingga kenyamanan tempat tinggal dapat dirasakan pada zona ini.

Timbulnya penglaju merupakan suatu akibat adanya proses desentralisasi permukiman sebagai dampak sekunder dari aplikasi teknologi di bidang transportasi dan komunikasi. Di daerah pinggiran kota mulai bermunculan perkembangan permukiman baru yang berkualitas tinggi sampai luxurious. Kecenderungan penduduk yang oleh Turner (1970) disebut sebagai “status seekers” ini memang didorong oleh kondisi lingkungan daerah asal yang dianggap tidak nyaman dan tertarik oleh kondisi lingkungan zone 5 yang menjanjikan kenyamanan hidup. Oleh karena zona-zona tercipta ini sebagai akibat interaksi-interaksi dan interrelasi elemen-elemen sistem kehidupan perkotaan dan mengenai kehidupan manusia, maka sifatnyapun sangat dinamis dan tidak stabil.

Teori Ketinggian Bangunan (Bergel, 1955). Teori ini menyatakan bahwa perkembangan struktur kota dapat dilihat dari variabel ketinggian bangunan. DPK atau CBD secara garis besar merupakan daerah dengan harga lahan yang tinggi, aksesibilitas sangat tinggi dan ada kecenderungan membangun struktur perkotaan secara vertikal. Dalam hal ini, maka di DPK atau CBD paling sesuai dengan kegiatan perdagangan (retail activities), karena semakin tinggi aksesibilitas suatu ruang maka ruang tersebut akan ditempati oleh fungsi yang paling kuat ekonominya.

Teori Konsektoral (Griffin dan Ford, 1980). Teori Konsektoral dilandasi oleh strutur ruang kota di Amerika Latin. Dalam teori ini disebutkan bahwa DPK atau CBD merupakan tempat utama dari perdagangan, hiburan dan lapangan pekerjaan. Di daerah ini terjadi proses perubahan yang cepat sehingga mengancam nilai historis dari daerah tersebut. Pada daerah – daerah yang berbatasan dengan DPK atau CBD di kota-kota Amerika Latin masih banyak tempat yang digunakan untuk kegiatan ekonomi, antara lain pasar lokal, daerah-daerah pertokoan untuk golongan ekonomi lemah dan sebagian lain dipergunakan untuk tempat tinggal sementara para imigran.

Menitikberatkanpada peranan transportasidalam mempengaruhistruktur keruangan kota.Asumsi: mobilitas fungsi-fungsi dan penduduk mempunyaiintensitasyang sama dan topografi kota seragam.Faktorutama yang mempengaruhimobilitas adalah porostransportasiyang menghubungkanCBD dengan daerah bagianluarnya.Aksesibilitas memperhatikanbiaya waktu dalam sistem transportasiyang ada.Sepanjangporos transportasiakan mengalami perkembanganlebihbesar dibanding zone diantaranya.Zone yang tidak terlayani dengan fasilitas transport yang cepat,akan bersaing dalam

Menurut Harris dan Ullman dalam Daldjoeni (1992:158) menilai bahwa kota tidak seteratur penggambaran Burgess karena antar kawasan kota seolah berdiri sendiri. Sruktur ruang kota tidaklah sesederhana dalam teori konsentris. Hal ini disebabkan oleh tidak adanya urutan-urutan yang teratur yang dapat terjadi dalam suatu kota terdapat tempattempat tertentu yang befungsi sebagai inti kota dan pusat pertumbuhan baru.

Model Burgess menurut Short (1984) adalah suatu model untuk kota yang mengalami migrasi besar-besaran dan pasar perumahan didominasi oleh Private sector.

Ciri khas utama teori ini adalah adanya kecenderungan, dalam perkembangan tiap daerah dalam cenderung memperluas dan masuk daerah berikutnya (sebelah luarnya). Prosesnya mengikuti sebuah urutan-urutan yang dikenal sebagai rangkaian invasi (invasion succesion). Cepatnya proses ini tergantung pada laju pertumbuhan ekonomi kota dan perkembangan penduduk. Sedangkan di pihak lain, jika jumlah penduduk sebuah kota besar cenderung menurun, maka daerah disebelah luar cenderung tetap sama sedangkan daerah transisi menyusut kedalam daerah pusat bisnis. Penyusutan daerah pusat bisnis ini akan menciptakan daerah kumuh komersial dan perkampungan. Sedangkan interprestasi ekonomi dari teori konsentrik menekankan bahwa semakin dekat dengan pusat kota semakin mahal harga tanah.

Pusat kota adalah suatu titik/tempat/daerah pada suatu kota yang memiliki peran sebagai pusat dari segala kegiatan kota antara lain politik, sosial budaya, ekonomi dan teknologi (Yunus 2002;107). Peran tersebut dijalankan melalui jasa pelayanan yang diberikan oleh fasilitas-fasilitas umum maupun sosial yang ada didalamnya. Oleh karena itu, suatu pusat kota harus memiliki kelengkapan fasilitas yang baik dan memadai. Dalam kaitannya dengan peran dari sebuah pusat kota, maka teori Christaller tentang ambang penduduk (Threshold Population) wilayah cakupan layanan (Market Range) mengambil peranan penting. Fasilitas-fasilitas tersebut harus dapat melayani seluruh penduduk kota, dan juga mencakup seluruh bagian wilayah kota.

Pertumbuhan maupun perkembangan yang terjadi pada suatu kota akan sangat mempengaruhi kinerja dari pusat kota. Semakin luas suatu kota, maka akan semakin menambah ”beban” yang ditanggung oleh pusat kota. Hal tersebut berdampak langsung terhadap perkembangan pemanfaatan lahan yang semakin terbatas di pusat kota, maka dari itu perlu diketahuinya mengenai pusat pertumbuhan kota.

Pembentukan struktur kota merupakan imbas pertumbuhan besar-besaran dari populasi kota, yang mana merupakan pengaruh dari munculnya arus transportasi, pejalan kaki, menggambarkan bahwa ada 3 model struktur kota. Yang pertama adalah teori konsentris oleh Burgess, Teori Sektor oleh Hoyt, dan Teori Pusat Kegiatan Banyak oleh C.D Harris dan F.L Ullmann. (Yunus 2002;124).